עסקת קומבינציה היא למעשה עסקה בה בעלים של קרקע מציע לקבלן או ליזם זכויות לבנייה על אותה הקרקע. לרוב, במסגרת ההסכם, היזם יוכל לרכוש חלק מהזכויות על הקרקע, ובתמורה לאותן זכויות הוא יממן את הבנייה. כשיסתיים התהליך, בעלי הקרקע יקבל דירות למגורים על פי ההסכם (אחוזים הנכס, מספר יחידות דיור וכן הלאה).
למי משתלמת עסקת קומבינציה?
אם אתם בעלי קרקע ומעוניינים להפוך את הקרקע לנכס מניב, ללא השקעה כספית נוספת, יתכן והאפשרות של עסקת קומבינציה תהיה משתלמת עבורכם. גם עבור היזם, זו הזדמנות להרוויח ללא השקעה מעבר להשקעה שלו בבנייה.
למה כדאי לשים לפני סגירה של עסקת קומבינציה?
- בחירת היזם או הקבלן – עסקאות קומבינציה הן עסקאות ארוכות טווח. בעסקה רגילה, מוכרים ליזם את הקרקע עליה יבנה המבנה והתשלום יכול לעבור מיידית. כשמדובר בעסקת קומבינציה, הבעלים של הקרקע יקבל תמורה שהוסכמה על פי החוזה רק בסיום הפרויקט. לכן, חשוב לבחור בקבלן או ביזם אמינים, שאנחנו יכולים לדעת שיעמדו בעסקה גם בהמשך, יהיו מחויבים לזמנים שהוגדרו וכן הלאה.
- נושא המיסוי – כשמדובר על עסקת קומבינציה יש מיסוי גם כמס רכישה וגם כמס שבח. מס הרכישה הוא על רוכש הקרקע ולכן במקרה של עסקת קומבינציה היזם או הקבלן צריכים לשלם מס רכישה. מס שבח יוטל על בעלי הקרקע שמכרו לקבלן או ליזם את הזכויות. כדי להעריך את גובה המס, יש לחשב את השווי של הפרש המחיר של המכירה ולרכישה.
- עסקה בנטו או באחוזים – עסקת קומבינציה יכולה להיות מחושבת על פי נטו העסקה או אחוזים בעסקה. לכל סוג של עסקה יש משמעויות שונות.
חשוב לדעת שבהיבט של עסקאות קומבינציה, יש כל מיני סוגים של תשלומי מיסים ביניהם מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה, מס ערך מוסף, מס הכנסה ועוד. בכל אופן, בתור בעלים של קרקע כזו או אחרת, מומלץ מאוד להבין את הנושא לעומק, לנהל סיכונים ורק אז לקחת החלטות.
אילו דוגמאות יש לעסקאות מהסוג הזה?
מדובר בעסקאות שנחשבות למאוד פופולאריות בתחום הזה של עולם הנדל“ן. בעסקאות מהזוג הזה בעל הקרקע כאמור, מוכר את האדמה שהוא הבעלים שלה ואז הוא מקבל זכויות עתידיות על אותן יחידות דיור שיבנו. אחת מהעסקאות המוכרות בישראל, התרחשה בשנת 2019 בין חברת מנרב לבעלים של קרקעות פרטיות ובו נבנו 117 יחידות דירות עם נוף המשקיף לחופי נתניה.
חשוב לזכור, כי למרות היתרונות הרבים של העסקה בקרב היזם ובעלי הקרקע, עדין מדובר בעסקה עם חסרונות ולא מעט סיכונים, כמו למשל החלוקה של האחוזים בהתאם לשווי הקרקע, לקיחת סיכונים בהיבט של כמות היחידות שייבנו, כל נושא המיסים וזה משהו שצריך להיות מודעים אליו לפני כן ולחקור לעומק.
