מחירי הדיור ממשיכים לעלות וגם הביקוש לדירות. מה יעשה אדם שמעוניין להפסיק לשלם שכר דירה כל חודש ובמקום זאת להשקיע בדירה משלו? או אחד שחולם על השקעה בנדל"ן, אבל אין לו הון עצמי מספיק כדי לעמוד בדרישות הבנקים לקבלת משכנתא? הלכנו לברר אם יש חיה כזו

רונה בר

כשלוקחים הלוואת משכנתא יש סכומים נוספים שיש לקחת בחשבון שנצטרך לשלם. חלק מהכספים הללו קשורים לדירה. עלות הדירה כוללת לא רק את מחיר הנכס עצמו אלא גם את המסים הנלווים לדירה, שכר טרחה לשמאים ועורכי דין ותשלומים חודשיים נוספים וחשובים, בניהם ביטוח משכנתא – שכל מי שלוקח משכנתא מחויב להצטייד באחד כזה. מה זה ביטוח משכנתא? מדובר בביטוח המכסה שני פוליסות: ביטוח חיים וביטוח מבנה. בדרך זו הבנק מוודא שהלווים יעמדו בתשלומים גם אם אחד מהם נפטר לפני תום החזר המשכנתא, או אם יש פגיעה בדירה בערך הדירה הממושכנת. בעבר ביטוח משכנתא היה חייב להינתן דרך בנק המשכנתאות. כיום ניתן להוזיל את מחיר הביטוח בפנייה לחברת ביטוח עצמאית המוכרת ביטוחי משכנתא בתנאים תחרותיים יותר.

דרך נוספת להקל על החזר תשלומי המשכנתא היא ללכת לכיוון של מחזור משכנתא. במחזור משכנתא, לוקחים משכנתא שנייה שתפקידה הוא להחזיר את יתרת הסכום שנשאר לתשלום עבור המשכנתא הראשונה. את המשכנתא השנייה ניתן לקחת בתנאים אחרים, נוחים יותר.

אופציה שלישית היא לבחור במשכנתא ארוכה במיוחד. כאשר משך ההחזר הוא ארוך, התשלומים החודשיים מצטמצמים. כדאי לקחת בחשבון, יחד עם זאת, שסך התשלום עבור הדירה עולה בגלל הריבית המשולמת שגם הסכום המשולם עבורה תופח ביחס ישיר למשך ההחזר.

איך משיגים הון עצמי שמאפשר לקיחת משכנתא?

בוא נניח ששמתם עין על דירה בשווי חצי מיליון שקל. אם אין לכם עדיין דירה משל עצמכם, תוכלו לקבל משכנתא בגובה של עד 75% מערך הדירה – 375 אלף ₪. אם יש לכם דירה ואתם מחפשים להשתדרג, למכור את הדירה הנוכחית ולקנות את זו החדשה, גובה המשכנתא שתוכלו לקבל עומד על 60% מערך הדירה – 300 אלף ₪, ואם כבר יש לכם דירה ואתם רוצים לקנות עוד אחת להשקעה תוכלו לקבל משכנתא בגובה 50% – כלומר 250 אלף ₪. בכל אחד מהמקרים, הבנק לא יאשר לכם לקחת הלוואה על 100% מערך הדירה, כך שתצטרכו להגיע לבנק עם יתרת הסכום לרכישת הדירה, וכאמור מדובר בסכום לא מבוטל. מרבית הצעירים אינם יכולים לשים את היד בשלוף על סכומים כאלו, אז מה, מוותרים על החלום?

מסתבר שיש דרכים להשיג את ההון העצמי הדרוש ללקיחת הלוואת משכנתא: משכון דירה או חלק מדירה קיימת, משכון דירת ההורים, לקיחת הלוואה לכל מטרה מהבנק וכדומה. כדאי לזכור לפני שפונים לדרכים אלו כי ישנה סיבה שבגללה האוצר מגביל לקיחת משכנתא לאנשים שאין בידם הון עצמי מספיק: רמת הסיכון. משכנתא היא הלוואה שבה מחזירים למשך זמן ממושך סכום גבוה מדי חודש. אם לוקחים הלוואה נוספת גם החזר ההלוואה הזו מצטרף לסכום אותו יש להחזיר מדי חודש, סכום מצטבר שעלול להשאיר את הלווים ללא כספים מספיקים לקיום שוטף. משכון דירה או חלקה, שלכם או ההורים, אמנם נראה מבטיח על הנייר אבל גם הוא כרוך בסיכון: דירה שהופכת ממושכנת הופכת להיות משועבדת לבנק – במידה ולא תעמדו בהחזרים הדירה תילקח, מכם או מההורים.

אז כן, ישנן דרכים יצירתיות שמאפשרות כמעט לכל אדם להגיע לחלום של דירה משלו: לקחת מספר הלוואות משלימות, משכנתא ארוכה במיוחד, למשכן דירה קיימת או את דירה ההורים וכדומה. לפני שלוקחים הלוואת משכנתא (או כל הלוואה אחרת) כדאי לשבת עם עצמכם ולחשוב באופן מעשי מהו באמת הסכום שנמצא בגבול היכולת שלכם להחזיר מדי חודש. קחו בחשבון שבמהלך תקופת ההחזר דברים ישתנו: תקופות בהן תהיו מחוסרי עבודה, מחלות, לידת ילדים וכדומה – תקופות בהן תהיו קצרים בכספים נזילים ולקחת גם אותן בחשבון, במידת האפשר. קל להישאב לחלום על דירה ובמקום להשאר עם ציפור ביד להשאר עם שתי ציפורים על העץ: בלי דירה ובלי כל הכספים שכבר שילמתם עבורה. אם אתם חושבים שתוכלו לעמוד בסיכון המוגבר, הדרך פתוחה, ורבים גם הרוויחו ממנה. מחירי הדיור ממשיכים לעלות ומי שנשאר ממוקד ועושה את החשבון הריאלי הנכון – יכול לא רק להפסיד אלא לפעמים גם להרוויח.

תמונה: Shutterstock