בעלי המגרש טוענים – תוכניות העירייה לא יצרו כל השבחה לנכסים!

מהו גובה היטל ההשבחה שיש לשלם עבור מגרש ריק בשטח של כחצי דונם בבת ים? בסוגיה זו תידרש להכריע בקרוב ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב, במסגרת ערר שהגישה עו"ד הילה רווח בשם בעלי מגרש בבת ים המבקשים למכור אותו.

בעל המגרש הריק, ששטחו הכולל עומד על 532 מ"ר, ביקש מהוועדה מקומית לתכנון ובנייה בבת ים הערכת שומת השבחה, אך גילה לתדהמתו, כי הוא יידרש לשלם כ-60 אלף שקלים, המהווים מחצית מערך ההשבחה של המגרש בחמישים השנה האחרונות, בהן הוא משמש כבעל הקרקע.

שמאי הוועדה הסתמך בהערכתו על ארבע תוכניות שאושרו בוועדה לאורך השנים: 'בנייה על הגגות', 'בניית חדרי גג', 'קביעת שימושים בבת ים' ו'תוכנית תוספת להוראות תוכניות קודמות בבת ים'.

בעל המגרש חלק על השומה הצפויה, ולבקשת עוה"ד הילה רווח המייצגת אותו, מונתה שמאית מקרקעין מכריעה.

במסגרת ההליך מול השמאית המכריעה טענה עו"ד רווח, כי שתי תוכניות שאושרו בבת ים ("קביעת שימושים בבת ים" ו"תוספת להוראות תוכניות קודמות בבת ים"), לא יצרו כל השבחה במקרקעין. בשל כך, ועל פי הערכת שמאי מטעמה, השבחת המגרש לא עלתה על 38 אלף שקלים, ולכן היטל ההשבחה לא אמור לעבור את ה-19 אלף שקלים.

אך לאחר שלושה חודשים התקבלה שומת השמאית המכריעה, אשר קבעה כי השבחת המגרש הגיעה לכ-91 אלף שקלים, ועל כן היטל ההשבחה שנדרש מבעל המגרש יעמוד על כ-45 אלף שקלים. לנוכח השומה הגבוהה, הגישה עו"ד רווח, בשם בעל המגרש, ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב.

במסגרת הערר טוענת עו"ד רווח לפגמים וטעויות בשומה המכרעת, שיש בהם כדי להביא לחיובו של בעל המגרש בתשלום היטל השבחה ביתר, "באופן הנוגד את מושכלות היסוד של גביית מס אמת ככלל ואת מבחן ההתעשרות לעניין היטל השבחה בפרט", דברי עו"ד רווח.

בערר נטען, בין השאר, כי השמאית המכריעה שגתה בכך שלא קיזזה את שטח חדר המדרגות בתוספת הבנייה שאושרה בקומת הגג, וזאת בניגוד להחלטות של שמאים מכריעים במקרים דומים בעיר.

כמו כן טענה עו"ד רווח כי השמאית המכריעה לא התחשבה בנחיתותם של השטחים המצויים בחלל שמתחת לגרמי המדרגות הפנימיים – והתייחסה ל"שטחים מתים" אלה כאל שווים לשטחי מעברים ופרוזדורים המהווים חלק אינטגרלי מהדירה, ובנויים בגובה תקרה מלא.

את הערר מסכמת עו"ד רווח: "אין חולק, כי נפלו בשומה המכרעת פגמים מהותיים, המביאים לחיוב העוררת בתשלום היטל השבחה ביתר, באופן המצדיק את התערבות ועדת הערר בשומה דנן. לכן, תתבקש ועדת הערר הנכבדה לתקן את השומה המכרעת או להורות על תיקונה על ידי השמאית המכריעה, בהתאם להוראות ועדת הערר".

בנוסף, מבקשת עו"ד רווח מוועדת הערר לחייב את הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בת ים בהוצאות בגין הגשת הערר, לרבות שכר טרחת עו"ד.

עו"ד הילה רווח https://www.hr-lawyers.co.il/ ייצגה ומייצגת עיריות ורשויות מקומיות רבות בהליכים משפטיים המתנהלים נגדן, ושימשה לאורך שנים יועצת משפטית של עיריות ורשויות מקומיות. בנוסף עוסקת עו"ד רווח במשפט מנהלי, מיסוי מוניציפלי, דיני תכנון ובנייה, דיני מכרזים, תביעות ייצוגיות והתחדשות עירונית.

בתמונה: עו"ד הילה רווח  |  צילום: תומר שונם הלוי